Продавец не может вернуть проданную квартиру, просто сославшись на то, что "заблуждался" или "не понимал, что подписывает". Суд будет оценивать, мог ли покупатель заметить, что продавца обманывают третьи лица (например, мошенники). Если покупатель не знал об обмане, проверил документы и заплатил рыночную цену, квартиру у него не отберут. Такой подход закреплен в обзоре судебной практики, утвержденном президиумом Верховного суда РФ.

Что изменилось

Поводом для подготовки обзора стало дело Ларисы Долиной, которая продала квартиру под влиянием мошенников, а затем пыталась вернуть жилье через суд. Как пояснил руководитель Центра правопорядка в Москве и Московской области Александр Хаминский, Верховный суд воспроизвел в обзоре свою позицию: при наличии доказанного обмана применяется двусторонняя реституция, то есть стороны возвращают друг другу полученное. При этом заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной.

"Главная идея в том, что суды больше не должны смотреть только на состояние продавца в момент сделки, - говорит Хаминский. - Теперь важно оценивать обе стороны: и того, кто продавал квартиру, и того, кто ее покупал. При этом Верховный суд не отменяет требование к добросовестности покупателя и ожидает, что он тоже ведет себя разумно и осторожно".

Почему "я заблуждался" больше не работает

По словам юриста, основателя бизнес-сообщества "Русяев Клуб" Ильи Русяева, долго работала схема, когда человек под воздействием телефонных мошенников продавал квартиру, а затем возвращал ее по реституции, оставляя покупателя без жилья и денег. Верховный суд закрывает этот путь через статьи 178 и 179 Гражданского кодекса.

"Заблуждение о мотивах сделки само по себе основанием для отмены не признается, - поясняет Русяев. - Суд оценивает поведение второй стороны и ее возможность распознать заблуждение продавца. Продавец, заявляющий "я думал, что помогаю спецслужбам, и не собирался расставаться с квартирой", описывает свой мотив, а мотив по статье 178 ГК РФ значения не имеет".

При этом отказ в иске не означает, что продавец полностью лишен защиты. Если он докажет, что покупатель знал об обмане или должен был знать, сделку могут признать недействительной, но уже по статье 179 Гражданского кодекса ("Обман третьих лиц"). Причем доказывать это обязан сам продавец.

Когда сделку все же отменят

Как отмечает доцент Финансового университета при Правительстве РФ Анна Бердникова, после дела Долиной суды неоднократно вставали на сторону собственника как потерпевшего от мошеннических действий, а добросовестный покупатель оставался без законно приобретенного жилья и денег. "Теперь ВС РФ четко указал, что обеим сторонам должен быть представлен равный объем защиты, - говорит Бердникова. - Добросовестный покупатель не должен страдать от злых умыслов продавца".

Но если будет доказано, что продавец действительно находился под влиянием обмана или существенного заблуждения, а покупатель при этом понимал или должен был понимать ситуацию, сделку все равно могут признать недействительной, обращает внимание Хаминский. Особенно если имели место такие очевидные признаки, как спешка, необычная схема расчетов, подозрительно низкая цена или отсутствие стандартной проверки документов.

Анна Бердникова соглашается с этим подходом и добавляет, что суды также обращают внимание на то, способствовал ли покупатель прямо или косвенно введению продавца в заблуждение.

Парадокс третьих лиц

Доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова, кандидат юридических наук Андрей Моисеев считает, что ключевое в обзоре - внимание к третьим лицам.

"Положения ГК так, как они создавались, ориентировались на обман одной стороны другой, - пояснил эксперт. - Тут же отдельно говорится об обмане со стороны третьих лиц. Получается парадоксальная ситуация, когда продавец действует под влиянием обмана со стороны третьих лиц, а покупатель по сути действует под влиянием обмана со стороны продавца, который считает, что он фактически ничего не продает".

По словам Моисеева, позиция, указанная в обзоре, не является панацеей. Ее применение судами будет обусловлено не только итоговым выводом, но и схожими обстоятельствами. Верховный суд, наоборот, указывает на необходимость устанавливать все обстоятельства для принятия решения.

Необоснованных исков станет меньше

Андрей Моисеев считает, что новый обзор давно назрел. "Правила, установленные Верховным судом, может, и усложнят сделки, но это будет усложнение в верном русле, - считает он. - Количество исков, которые явно не обоснованы, не подтверждаются обстоятельствами и доказательствами, будет сокращено. Была нащупана действительно важная брешь в правовом регулировании при оспаривании таких сделок. Третьим лицам влиять на создание условий для оспаривания сделок будет уже сложнее".

Илья Русяев отмечает, что для добросовестного покупателя жилье становится защищеннее, а поток исков ради возврата квартиры будет сокращаться. Оспаривание сохранится там, где обман был очевиден.

По оценке Александра Хаминского, новые разъяснения выглядят как попытка снизить количество ситуаций, когда сделки с жильем легко оспариваются задним числом. "Для рынка это скорее хорошая новость, так как появляется больше предсказуемости для покупателей, которые действуют добросовестно. При этом сами споры не исчезнут, а сместятся в сторону более сложных аргументов, где будет уже недостаточно заявить об обмане и заблуждении", - прогнозирует он.